美國買房指南和對外租賃房細則

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在美國買房後對外租賃能取得一筆不賴的收益。美國政府准許國外投資者對外租賃自個兒所購買的房產,從其中取得收入。

結束語

假如租客拒不執行審理決定的話,房東可以叫來警察趕他走,但不要自個兒去趕他,不要去惹怒它們,否則吃虧的是自個兒。

這種小額有關民法的法庭的法官每日要處置幾十個案子,法官實際上久已掌握倒賬房客的心理了。最後結果基本都是老賴輸掉訴訟,務必付出拖欠的的租錢和官司花銷。

美國同樣有老賴,應對它們的方法只有一個,上法庭。好在這種訴訟的手續比較簡單, 普通人不請律師也能應對。沒有遇到困難的話從立案到審理決定也就一個月。

碰到老賴務必盡量加快上法庭

曾經601B的租客,是個賴帳的家伙,好似是個建造工人,但只有一點兒零活乾,成年累月呆在家無所事事。房東買下這幢房時他已經居住裡邊了,這人最愛拖欠房租,從來沒有不准時,今日拖下一天,下一天拖後天,還編不一樣的故事。說話時的這一年4詜聕份兒他跟姘居的女友鬧翻後,乾脆不付租錢了,還說沒想到搬走。包房最怕碰到這種人,他賴著不走,你只能打訴訟請他走人。

風險大的租客

看待這類租客,不需要把守關口系搞僵,假如實在發覺它們沒有付出有經驗了,好好交換意見讓它們搬走,這麼就無須上法庭,房東的虧損也就小一點。

可是,有一次他為了晚付房租捨得編故事,於是房東只好拿著 Eviction 通告(要求搬離的通告)跟它們兩口兒好好談了一次,說你們有艱難就奉告我們真實情況,我們可以答應緩房租,由於我們都是善解人意的人 ,但你們不可以說謊,否則,你們就在這個通告上頭簽名。那次一起說話在這以後,它們居然就能准時付出房租了。

來這處在這以後,男性一直撲空辦公,後來去麥當勞做工了幾個月,而後不知怎麼又把辦公搞丟了,所以房租也是時付時欠。因為女的是黑人,孺子是個混血兒,四周圍的鄰捨有點不平等看待它們,常常打電話給我們說它們的壞話,想趕它們走,有一次甚至於報警謊稱它們賣毒品,房東比較同情它們,從其中做了不少勸解辦公。

譬如609的一家三口,它們是說話時的這一年元月份兒纔從聖路易斯搬來這處的,男性是個白種人,原是修空調的,女的是黑人,沒辦公,但由於小拇哥兒頭有些殘疾,每月有600美圓的政府補貼。

風險中常的租客

有點人日常信譽美好,忽然某個月由於某種端由短時間之內沒錢付房租,看待這種人,你給他機緣讓他籌錢就是了。

風險小的租客

遇到這種事情狀況,需求差別不一樣事情狀況處置:

可就算按照規定的時間上門收租,8戶人煙之中,每月都能沒有遇到困難付出租錢的,也相差無幾只有二分之一,剩下的二分之一,總有這麼或那樣子的端由要緩幾天,還是分次付出,有點人寧願付出延緩付出費25美圓。

包租婆朋友有兩幢小公寓樓,住的基本上都是美國的窮苦的人,曾經的房東曾告誡她,你不可以等著它們寄支票,務必上門交來,由於有點人根本就沒有銀行帳戶沒有支票,你晚幾天去收,它們就已把錢花光了,沒錢給你了。

每個月的1號,是大部分數僱主給僱員發月薪的日期,我們也把這一天定為收租的日期。

差別看待拖欠房租的租客

種樹也很有講究,有點樹的根太大太粗,你不可以把它種得離屋宇太近,否則,日久天長,它會毀傷你的下水管道,樹梢斷了也會搗毀你的屋頂,威脅到個人生命安全。所以呢,一朝發覺這種風險,你就要請人來修剪樹梢還是索性砍掉整棵樹,這些個都得花錢。

因為房屋都是木制結構,每年你還需求注意防白蟻、防霉,否則,毀壞了屋宇結構,虧損就大了。

在美國,屋宇的保護調養維修花銷的確是一筆不小的費用。譬如屋頂,每隔15-20年就要改易一次,生存的年限最長的屋頂也只有30年,而一個1200英尺的獨立房,換一次屋頂至少就要3000美圓。

假如遇到一點小問題,可以學著自個兒維修。譬如釘鐵紗的窗戶壞了,去 Lowe’s 花五美圓就買回一大塊,自個兒也能弄上去。比較專業的問題,譬如空調或熱水器不辦公了,就只能請專業企業。美國的人工費頎長,專業企業僅上門查緝一下子,也要交來70-80美圓,所以,你得注意使聚在一起不一樣企業的服務品質和收費信息,以便挑選一家服務最好收費最低的。

對老美而言,空調、暖氣和熱水器是來不得故障的,這些個壞了一定是由房東負責維修,假如比不過時修理,租客可以中止合約搬走或自行修理在這以後將花銷從租錢中扣減。

屋宇是房東的財產,所以屋宇的保護調養和保護是房東的責任。假如不事前在合約中約定,依照美國的法律,屋宇內全部設備的保護則都是房東的責任。

保護保護調養並趁早修理毀壞的設備

租客在訂立對外租賃合約入住後,房東還需求注意檢查 Utility 的姓名是否已經趁早改易到租客的名義之下,你可以打電話問詢 Utility 企業,假如還沒有,你得盡量加快促催租客處理,否則這個時期發生的水、電、氣費就是房東承受了。

假如租客帶有寵物,你可以交來寵物費 (Pet fee),這個花銷跟抵押金不同,一般是不予返還的。寵物費若是一次性交來的,普通是1只寵物200-300美圓,假如按月交來,普通是1只寵物20-30美圓。

另一個需求注意的問題是屋宇抵押金,美國叫 Damage Deposit,數目跟國內同樣,相差無幾還是略低於一個月的租錢。

譬如可以在對外租賃合約中約定,每個月的第一天是收租日,過期3天(也就是第4天著手)就要交來延期付出費,過期7天,房東就可以挑選中止合約,要求租客搬離,還是挑選租期內的所有租錢到期,要求租客立即付出所有租錢。

合約還有一個關緊內部實質意義,就是約定違約責任以及啥子事情狀況下可以去掉消除合約。

租約滿了在這以後,假如房客接著留住,經房東答應後可以不再簽合約,依舊適合使用曾經的合約,但合約的性質就由以前的 Yearly-to-yearly 成為了 Monthly-to-monthly。兩者的不一樣之處是,前者不可以在租期內隨心改變或去掉消除合約,然後者只要提早30天通告對方,房東和租客都可以中止合約。

租期的參差也是需求商量的,一般租期越短,房東消耗的錢在保潔地毯、粉刷牆面等方面的花銷就高,空置率也會高一點,所以房東都期望租期越長越好,普通投資房都要求至少一年的租期。

投資獨立房的益處是,Utility、垃圾費、剪草基本上都是租客自付,甚至於室內局部別設置施的維修花銷(譬如冰箱、洗衣機),也可以約定是租客的責任。

有點老式公寓樓,因為電表、自來水表沒有單獨設置,租錢一般都涵蓋 Utility,就跟旅社同樣。較新的公寓樓,電表、自來水表已單獨設置,租錢則不涵蓋 Utility。

在美國,水、電、氣這些個公用設備花銷,叫做 Utility,租錢內是否涵蓋 Utility,是否涵蓋垃圾費和剪草費,是否允許帶寵物入內,入住的成人有幾位以及名字等等,都一定要在合約中寫明的。

當表決對外租賃在這以後,雙邊要訂立一份對外租賃合約,日後發生爭議,依黑字白紙所寫為准。

對外租賃合約必須要約定明白

出房屋租賃之前,房東都要對租客作一個小小的環境調查,也就是讓租客填一份包房提出請求表,上頭有一堆問題要他應答,譬如他的辦公單位、收益狀態、家子人員和結合形式等等,並且他務必向你供給社會形態安全號 (Social Security Number),經過這個號頭,你可以上網查問他的信譽狀態。假如他的信譽分數很差,那就解釋明白他變成你租客後不付房租的有可能性比較大。

不過你可以不接受租客帶寵物,也可以不接受信譽非常不好或你覺得收益不定的租客。

在美國,房東不可以由於租客的皮膚顏色、人種、性別、歲數、身板子狀態(譬如殘疾)、家子狀態(譬如孺子多)等端由不接受對外租賃,這些個都是犯法行徑。假如對外租賃廣告中顯露出來這些個字眼,你很有可能便會當上被告。

嚴肅對待用篩子選租客

你可以在租房子網站使聚在一起房子的來源信息,理解租錢的實時興情,掌握投資房的地點、新舊、布局、平面或物體表面的大小和租錢水准。

所以,理解屋宇租錢的市場行情是當好包租婆的首要擔任的工作。

租錢太低,想來租的人雖多,但你還是虧損了貨幣。

行情租錢太高,無人來租,屋宇空置率就高,這麼你會虧損貨幣。

任何時間理解租錢的動態

那末,要怎樣能力當好包租婆呢?

買了美國房產後,自個兒管理屋宇,感受挺不由得易的,特別是想要取得好的投資回報,還真得勤動腦多費神纔行。

總之,假如不成解本地的法律規定,房東很容易犯法,給自個兒帶來麻煩。

有點州的法律還規定,假如租客失去工作了付不起房租,三個月之內你不可以趕他出門。

在國內,對外租賃房的熱水器壞了你可以無論,但在美國,這是你房東的職務和責任,不去修你就違約了。

在國內,你可以在廣告中寫『只租給女性』,在美國你這麼做叫『性別不平等看待』會被人控告;

在國內,假如租客不付房租,你就斷水斷電趕他出門,在美國,你這麼做就是犯法;

國內的住宅沒裝修,照樣可以對外租賃,美國就不可以;

當然,當美國房東並不是件輕松的事,跟國內大不同。譬如:

當然,跟售賣屋宇同樣,管理企業也一定要有 Broker 執照,而房地產經紀人經過執業的企業也可以施行屋宇管理。

每個地區都有專門的屋宇管理企業,很多有辦公的人忙然而來,買投資房在這以後厭煩自個兒管理,就拜托管理企業對外租賃。

在美國,對外租賃屋宇有個悅耳的姓名叫『屋宇管理』。

美 國 出 租 房 與當地的房地產資深專家合作地產購買者,特別是外籍買主,多花一點時間找到一個靠譜況且能力的房地產媒介尤為關緊。假如您的英文不太流利,您可以去找那一些既會講漢字又會講英文的房地產媒介、律師、屋宇查緝擔任職務的人以及銀行程中經過理來輔佐您在美國購房。這些個講漢字的地產媒介不止會跟您無語言交流絆腳石,並且能更好的了解您的需要;況且它們都會有大部分數房地產有關文件的漢字版本,這麼比較便捷您閱覽。注意,您所要正式簽字的合約還會是英文的。要找到這麼一個會講漢字並內行的團隊,的確要花一點時間。找到一個理想的媒介,您在整個兒買房的過程中便會輕松眾多了。在美國買房最常碰到的十大問題1只有美國公民能力在美國買房嗎?縱然您不是美國公民或沒有美國藍卡,您也依舊能在美國買房。然而您需求供給一個私人的交納稅款人辨別稱頭(ITIN – Individual Taxpayer Identification Number),這是一個國稅局核准發給給外籍人士和其它需申請報告聯邦稅(但不合獲得社會形態安全碼資格)的人,用於處置稅表的號頭。ITIN 號頭普通由美國國內收益署(IRS)還是由IRS 權力委托的專業會計師頒布。提出請求時,您需求填寫一份W-7表格(英文),涵蓋管用的提出請求理由。依據您的國籍,您也有可能被要求供給通過公證的身分證實或外籍人士身分證實。如:護照、出國證件、駕照等。2首次跟房產經紀人結合時,我需求問啥子問題?首次與房地產經紀人接觸時,您應當奉告他:您想要找一個啥子樣類型的房屋、您的預總算若乾和您計劃多久之內買到房。同時您也可以向經紀人問詢一點關於美國與中國買房過程中的不一樣。您理解的越多,在在這以後的談價背景中便會更輕松。3我需求僱傭一個房地產律師嗎?這個不是強迫性的,不過在買房過程中會涉及眾多法律細節和問題,這些個您都是需求房地產律師的幫忙。房地產律師可以幫忙您檢查核對購房合約和復查產權報告陳述/產權許諾書等一系列購買房產有關文件。您還可以問它們相關交納稅款或提出請求移民等其它法律問題。在房地產買賣商品過程中,律師主要起到以下效用:售賣合約(Purchase and Sale Agreement)、產權調查(Title Search)、完成買賣商品(Closing)和售後登記(Afterthe Closing)。4在美國,有沒有啥子類型的房產我不可以購買?在美國,您可以購買主庭住宅(single-family homes)、公寓房(condominiums)、雙層住宅(duplexes)、三層住宅(triplexes)、四層住宅(quadraplexes)以及連棟屋宇(townhouse)。但住房合作社(Housing Cooperatives)還是合作住宅(co-ops)往往規定嚴禁外籍人購買。這是由於合作住宅一般要求購房者在美立國根本土有收益證實,況且要求大多購房者資產在美國境內。5我應當用自個兒的形式在美國購房嗎?外籍投資者可以直接以自個兒的形式購買房產,也可經過一點公司單位,如境內注冊企業、境外注冊企業、有限責任股份企業、合資公司、不動產信托投資或股份有限企業來購買房產。當您思索問題明白您將怎麼樣運用該房產時,依據不一樣的購房規劃,您的房產媒介會奉告您稅收工作方面的差別以及提出更具體的提議。6我可以所有用現金購房嗎?可以。美國准許運用所有現金購買房產,不過法律規定超過一萬美圓的現金買賣商品務必向聯邦政府匯報。匯報時需上交全部買賣商品有關擔任職務的人(購房者、房產媒介、律師以及產權企業)的有關資料。政府想理解您的資金出處是否合法所得。運用所有現金購買會節約貸款提出請求、貸款發放、房產評估和產權擔保等花銷。7中國購房者應當尤其關心注視美國某個州的房產嗎?國際房產買主會由於不一樣的購房目標而被美國不一樣的州所吸引。有點人想在離家近一點的州購房,有點人則想去比較溫暖、氣候學宜人的州購房。不過中國購房者則集中在美國物品海岸的沿海地區。依據全國房地產攝理商協會(National Associationof Realtors)調查顯露,35百分之百 在美國的中國購房者挑選在加利佛尼亞州購房。其它受關心注視度高的州涵蓋:華盛頓州(8百分之百)、紐約州(7百分之百)、馬薩諸塞州(6百分之百)、伊利諾伊州(4百分之百)和德克薩斯州(4百分之百)。8我必須要本人到美國能力完成買賣商品嗎?這個不是強迫要求的,不過最好您能親身完成買賣商品。假如您真的沒有辦法親身赴美完成買賣商品,您可以給受人委托人寫一份委任書(Power of Attorney),並將其公證。即以文字表達方式權力委托另獨自一個人去代表您完成買賣商品。9除房價以為我還需求叫啥子另外花銷嗎?除房價以外,買房一般還需求付出律師費、產權擔保、產權登記費和首期地產稅等。共計約為總買賣商品錢數的1百分之百-2.25百分之百。例如,假如購買了百萬美圓的房屋,需另外交一到兩萬美圓左右。10關於交納美國房產稅。

一名外籍房產全部者在美國的交納稅款義務,依據購買者隸屬國度是否與美國有征稅收入協議而定。

注 意:唯獨在美國購房,並不代表您具備合法居住的權益或身分的特別的權利。假如您規劃在美國稽留超過出國證件上准許的時間,請諮詢移民律師來幫您操作。當您表決了該房產的基本用場和您計劃多長時間之內買到房時,您就可以著手結合房地產媒介並把您的需要奉告它們了。

作為長時期定居居所?

作為一項投資?

作為孩子日後在美國讀大學所寓居的房屋?

作為在美國有買賣往來時寓居的房屋?

作為國假日房? 首先表決將怎麼樣運用該房產

在著手找房屋之前,首先要思索問題明白:您在美國購房的用場是啥子?例如: 美國,房產媒介人會把全部房子的來源信息揭曉在房地產網站上,客戶就可以經過這些個網站(例如Zillow)來瀏覽房子的來源信息。在眾多其它國度,房地產業歸屬散布打理,購房者務必去當地每個媒介點尋覓合宜房子的來源。眾多國度,您需求給您的房產媒介人付一筆媒介費。不過在美國,該傭錢花銷是由賣方來付出的,您不必向媒介付出不論什麼花銷。美國,全部房地產媒介都需求有打理允許證來施行屋宇買賣商品。每個州的打理允許法對房產媒介的受教育程度、資格考試的類型困難程度和獲得該資格證在這以後是否還需求深化學習有不一樣的要求。該資格考試系統是為了保證房地產媒介有帶領客戶找房子的來源、評估房子的來源並為房子的來源貸款的專業資格。

除此以外,中國買主還需求思索問題:金錢兌換、匯價、國際轉款流程、銀行系統、跨國征稅收入以及金錢和家子用品出進口限止等問題。 美國房地產市場的運作標准樣式

美國房地產業買賣商品的運作標准樣式有可能與您本國有非常大不一樣。在美國,每個州在房地產買賣商品、購房合約正式簽字、雙邊責任分配和房地產稅交納也都有不一樣的規則:

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